不動産取引のプロセス

　

　

ハワイの不動産売却物件はMLS（マルティプルリスティグシステム）

というインタ-ネットベ−スにハワイ州の不動産協会を通して公認不動産ライセンス保持者及びその会員が売却希望物件として登録いたします。ＭＬＳに対してのアクセスは不動産協会の会員のみが許されています。

もちろん一般の方々に誰でもその他の多くの不動産ホ−ムぺ-ジでも
検索可能ですが情報が古く又詳細の説明がない場合がほとんどです。従いましてまず信用のおけるリアルタ−(公認不動産取引士)を選び逐一チェックしてもらうのが賢い方法でしょう。　
その際エ−ジェントには希望する物件などを正確に伝えておきますとかなり時間の節約となります。　具体的に以下の項目についてあらかじ考慮しておきますと良いでしょう。

１．購入目的

２．コンドミニアムか一戸建てか

３．所在地、地域

４．価格帯(予算)

５．支払方法

６．意思決定(複数で購入の場合誰が意思決定するか)

７．購入後の管理

 

光洋不動産ではお客様の提示なさった条件を探し出し興味のある物件に案内いたします。見学予約を取らなければなりませんので２-３日前に
都合の良い時間をお知らせ下さい。

 さて、気にいった物件が見つかりました。

  

STEP １　オファ−

ハワイでは書類で売買交渉を行います。オファ−を入れるといいます。

買主側はDROA(Deposit Receipt Offer Acceptance)全１２ペ−ジの売買契約書類に購入希望価格、条件、支払い方法、名義変更時等の
必要項目を書き入れ売主側の不動産エージェントに提出いたします。
買い手、売り手の不動産エ-ジェントが双方の代理人となり意向を交渉
いたします。

STEP２　売買契約成立

売主側が上記オファ−に対して承諾することによって契約が成立
いたします。

尚売主側が１のオファ−に対して売却希望価格、条件‥売主側から修正申し込みをする契約書(Seller’s Counter Offer)を買主側に提出しそれに対し買主が承諾する事によって契約が成立することもあります。

STEP３　エスクロ−に入れる

売買契約の成立後、その契約書を手付金と共に第三機間のエスクロ−にその後の業務を委託いたします。通常その委託をすることをエスクロ−に入れるといいます。（エスクロ−とは売り手と買い手の中立の立場で
日本の司法書士と銀行が 一緒になったような役目をする機関で売買契約書に基づき業務を遂行いたします。　

STEP4　エスクロ−期間 

売買契約書によりますがエスクロ−期間は約４５日が通常です。

エスクロ−はエスクロ-口座の開設、所有権原調査、抵当債務残高確認、買主側からの支払い(買主がローンによっての支払いの場合、名義変更日の約３日前に銀行側からの融資の実行がおこなわれたかどうかをチェックする)等入金を確認いたします。

契約概要

STEP5  エスクロ-期間に行われる標準条項（契約概要）

１．物件の点検    (ホ-ム　インスペクション）　

売主側の承諾後通常約７日から１５日の検査期間内で買主側は自身の費用負担でインスペクタ−に依頼し点検を行うことができます。
もちろん買主自身、或いは買主の代理人によって物件の点検を行うこともできます。 

 点検の結果、買主は契約を進行するかどうか最終的に決定することができます。納得の場合は契約を進行する旨エスクロ−に書面にて点検条項の除去を通知いたします。　 キャンセルの場合は、点検費用を除き手付け金等のデポジットは買主にエスクロ-からら払い戻されます。(但し規定の期間内で行わなければなりません。)

 売り手側からの物件事実開示書及び全ての文書書類の受理及び承認(住宅の場合ハワイ州の法律で義務づけられています)

＊  文書書類　最近の理事会３回分の承認済み議事録、現行予算及び/提案された予算、財務報告書、ハウスル−ル、保険サマリ−,　年次総会議事録‥（コンドミニアムの場合は必須とされてます。）

測量 

　　　一戸建ての場合売主の負担により土地の測量が行われます。

　　　その結果もし境界線が隣接地に規定を超えて侵入している場合それらの構造物を取り除くか或いは隣接地の所有者と買主が同意できる内容の同意書を作成いたします。

　　　

白蟻検査

 　　　白蟻検査報告書の受理及び承認：売主側の負担で白蟻検査がライセンスインスペクタ−によって行われます。　もし白蟻の生息が発見された場合当然ながら売主の負担で白蟻駆除を行います。　白蟻の被害が直接に物件の構造上に対して大きな問題が生じていると判明した場合買い手は契約を解約することができます。

 

最終検分

 　　　物件の引き渡し前に物件点検時点と同じ状態であるかどうかを確認致します。　 家具付きの場合インベントリ−リストの確認等を行います。
　

STEP５　登記完了

　　　売買契約のすべての諸条件が満たされた時点でエスクロ-は譲渡書類作成を弁護士に依頼します。譲渡書類に対しては売主、買主双方の署名及び公証が必須となります。その譲渡書類はエスクロ-がハワイ州登記局にて登記手続きを行い登記完了後売却金額を売主側に支払います。日本にはない機関ですがこのエスクロ−の存在が難しい不動産取引をガラス張りで安全にしてくれます。